伴随着LPR调整,房贷利率也迎来下降,广州最低房贷利率已降至3%以下,创下历史新低。7月23日,记者从广州多家主要银行获悉,人民银行7月22日公布贷款市场报价利率(LPR)后,广州各家商业银行从23日起已执行最新房贷利率标准。
目前房贷业务规模占比较大的工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有大行,首套房贷利率下调至3.1%(即LPR-75BP);二套房贷利率下调至3.75%(即LPR-10BP)。此外,记者独家获悉,目前部分优质客户在汇丰银行等外资行,若申请房贷金额达到一定金额,利率有望降至3%以下。
房贷利率再降
100万房贷利息少2万元
7月22日,中国人民银行发布公告称,5年期以上LPR报价为3.85%,相较上月下降10个基点。作为房贷利率之锚,5年期以上LPR的定价与购房成本息息相关。记者获悉,各家商业银行已经调整最新房贷利率,23日起新办理房贷利率的客户将伴随LPR同步下降10个基点。
“22日发放的首套房贷款利率还是3.2%,23日发放的首套房贷款利率都按3.1%执行了。”一家国有大行广州地区个贷经理告诉记者。记者根据此次调整算了一笔账,以贷款总额100万元、30年贷款期限、等额本息的还款方式计算,月供可减少57.3元,利息总额共减少20628元。
目前广州地区房贷利率大致可分为三档。
其中,房贷业务规模最大的工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行为主的国有大行,目前广州地区的首套房贷利率为3.1%(即LPR-75BP);二套房贷利率为3.75%(即LPR-10BP)。
而部分股份制银行首套房利率则相对较高。如记者从中信银行广州分行获悉,该行首套房贷定价仍执行3.3%(即LPR-55BP),二套房贷利率为3.65%(即LPR-25BP)。
外资行普遍利率相对较低。汇丰银行天河支行一位客户经理表示,目前该行正常客户可申请3.05%,优质客户以及申请房贷达到一定金额有望突破至2%。
不过,业内人士提醒,尽管外资行利率定价相对较低,但也对贷款人的收入稳定性、流水、征信等资质要求较高,购房人需要根据自身情况选择符合条件的银行。
“都说利息降了,为何我的每个月月供还一样。”看到房贷利率下调、月供减少的各种信息,不少借款人发出这样的疑问。
实际上,存量房利率与新增房贷调整规则不同,存量房利率调整需要等到下一次贷款重定价日,即借款人与银行约定利率调整的日期,才能享受到LPR下降带来的好处。“一般而言,重新定价日为每年1月1日或贷款发放日。”一家国有大行个贷相关负责人对此解释。
今年以来,人民银行已经多次调整房贷利率。今年2月,当时5年期以上LPR大幅下降25个BP以来。叠加本次调整,今年以来,5年期以上LPR累计下降了35个BP,存量房贷借款人自下一次重定价日后,也将享受到LPR下降带来的好处。按房贷本金100万元、30年期、等额本息估算,贷款人在贷款重定价日之后,每月节省利息支出约200元,利息总额可节省超过7万元。
“在7月下降后,短期内LPR报价将保持稳定,四季度视经济和物价运行状况而定,LPR报价还有一定下降空间。”东方金诚首席宏观分析师王青分析。
新老房贷利率利差超1%
下降存量房贷利率呼声再起
伴随着一系列降息和房贷新政落地,当前首套和二套房贷款利率降至“3时代”,部分银行甚至已经降至“2时代”,不少存量按揭购房者“坐不住”了。
广州白领刘女士告诉记者,其于2021年12月办理的房贷,原利率超过5%,去年存量房贷调整后目前为4.2%。但与最新可办理的房贷利率(按3.1%计算)相差已超过1%。按照500万元的贷款,每月月供大约多3100元,30年利息需多付112万元。
伴随着新增房贷与存量房贷利率的差距加大,下降存量房贷利率呼声加大。记者从多家银行人士处获悉,近期提前还贷潮有卷土重来之势。
数据显示,6月住房贷款增加5709亿元,同比减少3930亿元,环比多增4952亿元。其中,居民短贷和中长贷分别增加2471亿元、3202亿元,同比分别少增2443亿元、1428亿元,环比分别多增2228亿元、2688亿元。
记者观察,新增存量房贷的差距让利率较高的存量房贷人产生提前还贷的动力,有的宁可选择寻求消费贷、经营贷等利率低的贷款来置换房贷,中介机构从中穿针引线,甚至提供虚假材料,导致贷款市场乱象丛生,扰乱了正常的住房信贷市场秩序。
中国民生银行首席研究员温彬表示,在“5·17”地产新政的支持下,商品房销售有所回暖,但提前还贷力度不减,居民中长贷边际改善。当前新发放按揭贷款利率同存量房贷利差进一步走阔,提前偿还贷款的动力再度抬头,使得按揭贷款净增量受到扰动。
虽然关于存量房贷利率调降呼声近期高涨,市场争议也一直存在。一方面,存量房贷利率可以缓解居民负债压力,避免因负债过重导致的消费能力下降;但另一方面,考虑到银行利润考核、净息差等因素,存量房贷利率下调的确存在障碍。
有业内人士建议,可以有节奏地调整存量房贷“LPR+加点”定价模式中的加点部分,直至与目前贷款利率水平相近为准,这样可以降低高利率购房者的还贷压力。此外,还有银行人士提出,可引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。花旗集团大中华区首席经济学家余向荣曾建议,引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。住户部门在利率大幅下降的背景下,应该要有这样的权利或机会,与银行重新议定按揭合同,或者通过引入一个新的按揭合同来替代原有的高息合同。
不过,招联首席研究员董希淼表示,去年以来,存量房贷利率已经明显下降,总体降幅超过100基点。存量房贷利率调整需要平衡各方利益。目前来看,存量首套房贷利率集中下调的可能性不大,一方面去年9月已出现集中调降;另一方面,再度下调将进一步影响银行息差,进而影响银行服务实体经济的能力。此外,随着存量房贷利率的下降,银行将可能进一步降低存款利率,以降低负债成本,对于偏好存款的大量储户而言会造成一定影响。不过,存量二套房贷利率去年集中调降的时候并未降低,基于公平性考量和提振居民住房消费信心和能力,建议尽快集中调降存量二套房贷利率。
中指研究院市场研究总监陈文静表示,整体来看,此次5年期以上LPR的下降,将进一步降低购房者的购房成本,有利于购房需求释放,与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力,有望助推核心城市市场情绪进一步修复。
近日,二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》全文公布,指出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策”。
陈文静预计,未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期,降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。(记者 陈颖 黎华联 陆玺妃)