中宏网讯 11月4日，海南省新闻办公室举行“海南自贸港政策解读”系列主题新闻发布会（第六十九场）——《海南自由贸易港城市更新条例》专场。
海南省人大常委会法制工作委员会副主任林崇高在会上介绍，9月30日，省七届人大常委会第二十六次会议审议通过了《海南自由贸易港城市更新条例》（以下简称《条例》），将于2027年1月1日起施行。《条例》共六章五十二条，以问题为导向，覆盖了城市更新从规划计划、项目实施、要素保障到监督管理的全流程。
林崇高从六个方面介绍《条例》的特色制度设计：
第一，构建“多元共治”新格局，让更新力量“聚”起来。城市更新投资大、周期长、诉求多，绝不是政府单方面大包大揽。《条例》立法的核心思想之一，就是构建“政府统筹、物业权利人主责、市场参与、专家支撑”的共治体系。
一是压实政府责任。明确县级以上政府的统筹领导责任，以及乡镇（街道）、村（居）委会的基层工作职责，厘清各部门协同要求。
二是确立权利人主体地位。鼓励物业权利人自主更新，特别是明确国家机关、国企、事业单位要带头盘活存量不动产。
三是拓宽市场参与渠道。结合自贸港对外开放定位，不仅支持境内主体，还允许境外自然人、企业等依法通过独资、合资、合作等方式参与项目谋划、建设和运营。
四是强化公众参与和智力支撑。保障公众知情权、参与权和监督权，并设立城市更新专家委员会，提升科学决策水平。
第二，坚持“城市体检”先行，让规划管控“严”起来。为有效避免重项目推进、轻前期研判以及盲目改造的问题，《条例》将“城市体检评估”作为刚性前置条件。
一是确立评估制度。明确城市体检评估结果作为编制和修改专项规划、片区策划、年度计划及项目实施方案的基础依据。没有完成体检评估，就不能盲目启动更新。
二是构建闭环链条。打造“城市体检—专项规划—片区策划—项目库—年度计划—项目实施方案”的闭环管控，并妥善处理与国土空间详细规划的关系，设定了相应的法定优化修改程序。
三是建立项目库机制。实行常态化申报和动态调整，做到项目入库有据、实施有序，防止无序更新。
第三，创新“柔性适配”规则，让项目实施“顺”起来。针对项目审批周期长、老旧建筑改造标准冲突等痛点，《条例》在严守安全底线的前提下进行了大胆突破。
一是优化审批服务。推行容缺受理、并联办理、告知承诺、豁免审批等便利机制。针对大体量项目，允许打包立项审批、分子项实施，鼓励实施方案与详细规划融合编制、一并报批，减少重复环节。
二是设置柔性化技术适配规则。现实中，很多老建筑客观上达不到现行的建筑间距、日照、停车位等标准。如果机械套用新标准，改造根本推不动。因此《条例》明确：在保障消防、抗震等公共安全底线的前提下，经论证可以按照改造后不低于现状的标准实施更新。针对消防安全，还区分是否改变建筑使用功能，分别设置技术处置路径，做到既守牢安全底线，又尊重历史现状，破解落地堵点。
第四，坚持“民生优先”导向，让群众生活“美”起来。整部《条例》始终贯穿以人民为中心的立法理念，把解决群众急难愁盼摆在突出位置。
一是严把启动关口。把群众意愿作为项目启动前置条件，细化物业权利人表决规则，充分尊重群众意愿。
二是完善搬迁安置。坚持先安置后搬迁，提供货币补偿、产权调换、房票安置等多种方式供群众自主选择，鼓励推行房票安置并设置激励措施，允许收购存量商品住房用作安置房。针对旧住宅区拆除重建，建立了相应征收机制，签约达到规定比例后，对少数未签约房屋可依法实施征收，既尊重多数人诉求，也保护少数人合法权益。
三是聚焦居住品质。优先安排安全隐患突出、公共服务短板明显的项目。特别是针对既有住宅加装电梯，明确规定业主依法表决通过后，可按规定免于办理建设工程规划许可证，切实回应老龄化社会的现实期盼。同时，探索老旧住房依申请自主更新机制，适应海南大量自建房改造的实际。
第五，凸显“海岛特色”风貌，让海南城市“靓”起来。这是《条例》结合省情作出的特色制度创新，致力于打造具有高辨识度的海南城市风貌。
一是避免“千城一面”。要求城市更新必须体现热带海岛、地域文化和民族特色。
二是创设“清凉城市建设制度”。针对海岛城市热岛效应，鼓励建设生态冷源、通风廊道、风雨连廊和清凉绿地。特别明确：新增的风雨连廊顶棚及其支撑结构，其建筑面积不计入容积率。用真金白银的制度激励，改善海岛人居微气候。
三是强化历史文化活化利用和生态环境保护。加强对骑楼街区、崖州古城、东坡书院等历史文化遗产的保护，在保留传统格局和肌理的基础上，培育特色文旅消费新场景。同时，推进海绵城市建设和建筑节能降碳改造，实现城市提质与生态环境保护协同共进。
第六，强化“要素保障”支撑，让资金来源“活”起来。资金与土地是城市更新行稳致远的重要支撑。《条例》专设“保障支持”一章，双向发力打通堵点。
一是拓宽多元融资渠道。统筹用好各类预算资金和新型政策性金融工具，支持发行基础设施领域不动产投资信托基金等市场化融资产品。盘活用好住房公积金、建筑物及附属设施维修资金等资源，配套落实税费优惠政策，引导社会资本广泛参与。
二是创新规划土地保障。优化容积率奖励、规划指标跨地块流转机制，合理设定存量土地过渡期，灵活处置土地出让年限，分类化解历史遗留问题，全面释放存量土地潜力。
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