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　　全国市场下行，开封也奏响一曲凉凉！

　　对于房地产市场来说，政策风向是从一线城市到二线城市最后刮到三四线。北京上海是比较容易反弹也是最严的城市，房价上涨还是下跌都是从这里开始的，呈现的数据也是最厉害的。

　　高峰期，千人抢房、盘盘清盘、全款优先，让这座一直被本地开发商折磨的半死不活的房地产市场迎来了春天，虽然这春天比一二线来的晚些，但是涨幅却一点儿也亚于这些城市。特别是2017年5月之后，开封虽然限价、限售，但成交量持续上涨，销售额达历年峰值201亿，环比上涨41%，成交均价环比上涨16%。开封神盘郑开橄榄城高层价格从8千到1.2万直逼郑州，恒大未来城2017年销售数额达35.88亿。

　　与2016，2017年相比，2018年10月是开封的一个转折点。

　　2018年上半年之前：

　　恒大未来城2017年4月30号开盘推出2074套房源，高层均价9000元/㎡，洋房均价为14000-15000元/㎡ 开盘当天全部去化完毕。

　　郑开碧桂园2017年4月开盘，以8000多的价格，首开售罄。

　　2018年下半年以后：

　　直接降价：

　　北大资源未名府在开封新区板块9千+的情况下，以高层6800的价格，刷爆开封市场，刚开始宣传全款优先，因为蓄客不足，最后按揭也可以。

　　郑开橄榄城，在预计精装1.2万的情况下，推出9400的精装房源，最后频繁冒出8000多的房源。

　　洋房的价格等于高层：

　　中南樾府，在配套比较成熟的区域，洋房推出8500的价格，比周边高层还低。康桥九溪郡洋房社区，首开8500，引起不少关注。

　　无理由退房，买房送装修，分期付款等等逐渐浮出水面。

　　恒大帝景：首付5万来拉低购房者的门槛，在此之后中南的楼盘也推出相似的营销套路，恒大在新区板块的营销都是如此。

　　西湖印象：购房送1000元/㎡装修基金，一年内无理由退房。康桥九溪郡也是降价无理由退房来安抚购房者，毕竟维权谁也不愿意看见。

　　2018年的开封有辉煌也有惨淡，但是目前这些已经是过去式，那么对于2019年开封市场如何？又要关注哪些区域和楼盘呢，我们一起来破解迷雾。

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　　对于三四线房地产来说，棚改是最重要的因素。

　　2017年7月26日，开封市政府明确提出2018年~2020年开封市共谋划棚户区改造项目63个，计划改造5.85万户。加大棚户区改造和安置房的基础建设。而有资料显示，2019年第一批河南省政府棚改专项债券拟发行规模为139亿元，目前这些安置仍然是货币化安置为主，这样的资金流对房地产来说是利好的。

　　棚改继续，三四线房地产就有活下去的动力。接着我们从人口，库存，土地，政策来判断这个城市基本面。

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　　人口

　　从表格中，我们可以看出2014年以来，开封市的常住人口是比较稳定的。其中在这些区域中，汴西新区的常住人口是比较多的，超过20万人。

　　虽然人口每年的增长比较少，但城镇化是每年递增的，2017年达到47%，根据约瑟姆曲线，城镇化在30％-70％之间时，将促进房地产以及日常生活等各方面消费的需求。

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　　供应

　　除了棚改的推动外，供应也是不可少的，我们来看2014-2018上半年的去化周期。

　　2014年至今，开封市商品房平均供应面积约325万㎡，平均成交面积312万㎡，供求比1:1.04。截止2018年6月，商品房存量约554万㎡、去化周期约20个月，商品住宅存量约334万㎡、去化周期约14个月，处于合理区间。

　　我们再来看每个区域的库存和去化周期：

　　汴西新区是目前库存量比较大的一个区域，其次是龙亭区。对于开封来说，郑汴一体化一直是发展方向，开封市政府也是着力打造这个区域，自贸区，汴西湖，开封高中等优势资源全力引进。绿城，保利，金茂等一线开发商频频进驻，地价也出了不少地王。

　　顺河区，禹王台等区域的存量是比较少的，这些区域的楼盘销售也不是很好，这跟开封市的发展方向有关。

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　　土地市场

　　面粉和面包是息息相关，追逐利益是每个开发商的本性，土地市场如何，也是大家关心的。

　　2013年-2018年上半年，开封的楼面价是上升的。特别是开封西区， 在市场不好的下半年，海马以501万/亩，晖达以610.84万元/亩的价格依然在开封西区拿地，在此之后，美的，融创，金茂也进驻开封，一线品牌进驻三四线的脚步也没有停止。

　　品牌房企多选择与政府签订协议拿地，或者与本土开发商合作开发。随着品牌房企不断增多，开封部分本土企业市场占有率被压缩，客户对品牌依赖度逐步提升。在这些开发商中，恒大、绿地和政府签订协议，土地储备相对充足，位居房企土地储备前两名；其次为本土开发商，亚新、永威、海马、晖达等。

　　▼开封西品牌开发进驻时间

　　土地成交来说，主要集中在新区。

　　汴西新区、占全市土地成交建面的60%以上，是全市的土地热点板块，并且楼面价均价比较高。龙亭区在其次，总建面95万左右。这也能看出目前这两个区域板块热度比较大。

　　老城区配套比较成熟，待开发土地比较少，成交比较不活跃，比如鼓楼区。勾地和协议用地占有一定比例，比如恒大童世界跟政府协议，楼面价600元/平。

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　　政策

　　开封的政策是相对比较宽松的，房地产这个夜壶在三四线还是比较重要的。只是在高峰期

　　出台限价和限售，同时对高溢价土地的预售证申请条件进行强化；之后未进行加码措施，整体政策环境相对宽松。

　　除了开封自身政策来说，也深受郑州政策的影响。

　　2016年7月郑州市场开始爆发，开封距离郑州比较近又有郑汴一体化的政策，不少郑州刚需外溢客户恐慌性往这边买，特别是开封西。

　　据统计，开封新区成交项目客户以开封客户为主（58-62%）、郑州客户（20-27%）、周边县市客户和投资客 （15-18%），郑州客户拉动项目整体去化。

　　我们以恒大未来城客群分析为例：

　　在恒大未来城的首次开盘中，开封客户占比58%，郑州客户占比27%，其他周边县市占比9%，虽然还是以本地客户为主，但是投资的多以郑州和全国比较多。

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　　通过这些数据来看，可以得出以下观点：

　　1、 对于2019年的开封来说，房价还会下降。

　　开封西深受郑州政策影响，目前绿博片区价格在8-9千，绿博在开封和郑州市区中间，一定是会制约开封房价的重要因素。对于开封的房价大概率还要下降10%，但不是大面积下降，而是不同区域不同楼盘的降价。

　　比如一线开发商进驻开封西之后，楼面价是上涨的，这个区域库存比较大，竞争会比较激烈，但是也不是每个楼盘都能坚持住，楼盘依然会分化。

　　现在一城一策的政策正在实施，明年整体环境会比2018年要宽松些，开封房价也会慢慢变稳。

　　2、 对于开封来说，开封西依然是价值所在，不过汴西湖慢慢成熟，未来中意湖以及高铁片区土地市场会比较热闹些。

　　虽然有不少郑州刚需外溢客户以及投资者，但是开封本地客户依然占主要群体。开封西区从从东到西本地客户的接受也是递减效应的。汴西湖附近依然是比较热点的区域，但是湖的东岸已经成熟了，西岸观景的小区也比较少了，在北边都是洋房别墅，可选择的不多。

　　中意湖挨着汴西湖就变成了下一个热闹之地，一线开发商，融创，金茂也都入驻，2019年可重点关注这些区域的首开楼盘。

　　除此之外，中南的楼盘也可以关注下，价格比较低。郑开橄榄城周边配套比较成熟了，可以重点关注特价房，恒大帝景也可以去捡漏。开封新区板块，恒大未来城以及恒大文旅城对于开封本地客户来说，位置就比较远了，不太建议购买。

　　对于开封追求品质的改善客户来说，绿城，永威，海马这几个开发商可以重点关注。

　　3、 开封的二手房市场可以说是有价无市，对于想要脱手的投资人来说，得牺牲溢价，或者等下一波行情中抛出。

　　有粉丝房子挂出去半年，都没有动静，比较着急，这都是可预料到的，对于任何城市来说，接盘侠只有是本地人，人口流入不多，库存比较多，这也就三四线城市面临的现状。

　　不止是开封，对于其他三四线的城市来说，之前涨了多少，终究是要跌回来的。马上就要过年了，七大姑八大姨又到了劝你买房的时候了，希望你一定要坚持住，远离三四线，挑选有潜力的一二线城市。