城投公司既承担着传统政府城建类业务，在当地经济发展中发挥重要作用，同时又需进行市场化转型，不断提升市场竞争力。本文以盐城东方投资开发集团有限公司(以下简称“盐城东方”或“公司”)作为研究案例进行分析研究，为更多的城投公司市场化转型提供参考。

　　一、盐城市经济发展情况

　　盐城市是江苏沿海中心城市，下辖3个市区盐都区、亭湖区、大丰区、代管6个县及县级市、1个国家级盐城经济技术开发区(以下简称“盐城经开区”)、1个省级高新区(江苏省盐南高新技术产业开发区)，总面积16,931平方公里。截至2023年末，盐城市常住人口668.9万人。盐城市是江苏省委、省政府确定的发展战略实施的核心地区，国家沿海发展和长三角一体化两大战略的交汇点。近年来盐城市加强培育引导，推动产业转型升级，汽车、钢铁、新能源和电子信息等主导产业持续增长，经济持续发展。2023年，盐城市实现地区生产总值7,403.90亿元，同比增长5.90%，一般公共预算收入482.73亿元，同比增长6.5%。

　　盐城经开区成立于1992年，1993年被省政府批准为省级开发区，2010年经国务院批准升格为国家级经济技术开发区，2012年获批盐城综合保税区，2015年7月被确定为中韩盐城产业园核心区。盐城经开区辖区面积200平方公里，下辖1镇、1街道，设立综合保税区、韩资工业园、光电产业园、国际合作园区、江苏省先进开发区。产业方面，盐城经开区已逐步形成汽车、晶硅光伏、动力电池“三足鼎立”态势。近年来，盐城经开区地区生产总值持续增长。2023年，盐城经开区实现地区生产总值384.51亿元，同比增长8.7%，一般公共预算收入25.8亿元，同比有所增长。整体来看，盐城市及盐城经开区经济持续发展，为城投公司转型提供良好外部环境。

　　二、市场化转型过程

　　盐城东方前身为盐城市东方投资开发有限公司，2003年8月由盐城经济技术开发区管理委员会(原为江苏省盐城经济开发区管理委员会，以下简称“经开区管委会”)出资组建，初始注册资本为1.50亿元。2019年，盐城市人民政府发文《盐城市人民政府常务会议纪要》(第9号)，要加快建设中韩(盐城)产业园区产城融合核心区，提升公司发展质量和效益。截至2024年9月末，公司注册资本和实收资本均为95亿元，唯一股东和实际控制人均为盐城市人民政府。

　　公司成立初期收入主要来源于基础设施建设开发和土地开发，收入占比达50%以上。在推进市场化的进程中，公司在传统政府城建类业务基础上，重点拓展了租赁及物业管理业务、贸易业务及其他经营性业务。

　　(一)大力发展租赁及物业管理业务

　　公司租赁及物业管理业务主要由公司本部、子公司盐城东方建设投资股份有限公司(以下简称“东方建设”)、盐城市东方物业管理有限公司(以下简称“东方物业”)负责，其中公司本部和东方建设负责物业租赁，东方物业负责物业管理。公司通过政府划拨或招拍挂形式获得土地，为配套入园企业建设基础设施、标准厂房、实验中心、孵化基地等工业物业，建成后将资产租赁给入园企业。同时，公司积极开拓区外物业租赁业务，公司通过购买方式取得位于上海的三处商业物业，采用市场化方式对外出租，平均出租率在80%左右。

　　公司可供租赁的物业主要包括办公楼、园区标准厂房等工业物业以及公司在上海购置的商业物业。园区物业方面，公司与入园企业或经开区管委会签订租赁协议，租赁期限一般为三年、五年或十年。在租金水平上，租赁价格根据物业形态不同而不等;商业物业方面，公司主要采取市场化的方式进行招租。物业管理业务方面，东方物业主要经营业务分为办公楼、工业园区、住宅小区、学校等物业服务，总物业维护面积超100万平方米。截至2024年3月末，公司合计对外租赁的物业面积为234.24万平方米;公司在建物业项目投资规模合计35.27亿元，尚需投资14.87亿元。2009年公司租赁及物业管理收入0.16亿元，占营业收入比重为0.67%，2023年公司租赁及物业管理收入0.05亿元，占营业收入比重为39.44%。公司大力发展租赁及物业管理业务，可获得可观及稳定的收入和经营性现金流。

　　(二)利用地区优势，开展贸易业务

　　2016年，公司开辟了贸易业务，当期实现贸易收入3.40亿元，占营业收入比重为25.53%。贸易业务主要由子公司盐城市同创物资贸易有限公司负责运营，主要利用盐城经开区内国家级综合保税区的优势，从事大宗商品、矿产品、有色金属、化工原料、燃料油、建材物资等的国内外贸易。业务模式主要是以销定购，交易方式以现货交易为主。2023年，公司贸易业务收入8.96亿元，占营业收入比重为30.92%。整体来看，公司贸易业务经过多年发展，成为公司业务收入重要来源。

　　(三)扩展服务园区企业发展的相关业务

　　公司作为盐城经开区主要的建设、运营和资产管理主体，为入园企业提供各方面的服务和支持，对于吸引入园企业和盐城经开区区域经济发展具有重要意义。公司扩展了服务园区企业发展的相关业务，一方面开展服务于入园企业经营的相关业务，如酒店、会展服务、劳务派遣等业务，另一方面拓展了为入园企业融资需求提供的相关服务业务，如开展融资租赁业务，该业务主要由江苏东方融资租赁有限公司负责，主要以售后回租模式开展业务，即租赁到期后将租赁资产以约定价格出售给承租人，可缓解入园企业购入资产所面临的资本支出压力;拓展了担保业务，该业务主要由子公司盐城市东方担保有限公司负责，为入园企业提供贷款、票据承兑及项目融资等服务，一定程度上为入园企业融资提供便利。

　　(四)加强股权投资

　　公司自2010年以来，加强了股权投资，包括上市公司股权、非上市公司股权、创业投资基金和股权投资基金等，主要投向盐城经开区内汽车、新能源装备、电子信息等主导产业，具体投资的企业包括对盐城悦善产业投资基金(有限合伙)、江苏立霸实业股份有限公司和盐城悦达智创新能源汽车有限公司等。2023年通过上述投资获得的投资净收益达5.97亿元。通过股权投资有利于促进公司市场化转型及提高市场化运营水平。

　　三、市场化转型效果

　　作为盐城经开区主要的建设、运营和资产管理主体，公司通过大力发展租赁及物业管理业务、开展贸易业务、加强股权投资等方式，不断进行市场化探索，信用资质、资本营运能力、融资能力、抗风险能力等方面全面得以提升。

　　业务多元化，拓宽收入来源

　　经过多年市场化，公司在传统政府性业务基础上，即从土地整理开发、基础设施开发等业务，逐步发展为基础设施建设开发、房屋销售、租赁及物业管理、融资租赁和贸易等业务，实现业务多元化，拓宽公司收入来源，公司新的利润增长点得到扩展，整体经营抗风险能力提升。2009年公司实现营业收入7.45亿元，2023年公司实现营业收入28.98亿元。

　　(二)资产规模显著增长

　　盐城东方资产总额从2009年末的89.68亿元增长至2023年末的787.43亿元，资产规模显著增长。具体增长较多的资产主要是土地使用权及项目投入成本、对上市公司股权及非上市公司股权等投资、货币资金、当地国有企业和政府单位往来款、对外租赁的商业地产和标准厂房等。

　　(三)融资能力明显增强

　　公司融资能力明显增强。一方面，2010年公司获得AA主体信用级别，同年，公司首只债券“10盐城东方债”在银行间和上交所成功发行;2020年公司获得AA+主体信用级别;截至2024年10月末，公司累计发行债券规模为648.98亿元。另一方面，通过银行进行间接融资的能力增强，2009年末公司获得银行授信额度总计31.10亿元，未使用银行授信额度7.08亿元;2024年3月末公司获得银行授信额度总计587.61亿元。

　　四、结论

　　传统园区城投公司营业务收入主要来源于基础设施建设开发和土地开发等业务，发展空间面临挑战。为维持自身持续发展及发挥其在园区区域经济发展中的重要作用，传统园区城投公司应探索市场化转型发展。第一，园区城投公司应结合当地区域优势和相关政策，逐步降低城投类业务，提高市场化收入占比。盐城东方依托公司是盐城经开区内主要的建设、运营和资产管理主体，大力发展租赁及物业管理业务，同时利用盐城经开区内国家级综合保税区的优势，从事贸易业务等。第二，扩展服务园区企业发展的相关业务，如盐城东方为盐城经开区内企业提供融资租赁和担保业务，缓解入园企业购入资产所面临的资本支出压力并一定程度上为入园企业融资提供便利。第三，加强股权投资，为园区城投公司带来可观的收入，同时协同入园企业共同发展。如盐城东方对上市公司股权、非上市公司股权、创业投资基金和股权投资基金等投资。

　　报告声明

　　本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。(大公国际公用二部 薛爱丽)

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