集体建设用地建租赁房 仅有土地政策还不够

来源:经济观察报时间:2017-09-11 15:50:33

  租赁市场欠发达一直是中国住房市场的一个短板。据相关数据,全国有2.4亿流动人口,1.6亿租赁人口,但租赁房却只有4600万套,租赁住房明显供给不足。那么,国土资源部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、南京、杭州、厦门等13个城市进行集体建设用地建租赁住房试点,无疑是促进租赁房发展的一重要举措。

  政策设计的优势是显而易见的:一是集体建设用地的成本较低,可降低租赁房建设和营运的成本,进而吸引更多企业和社会资本进入,增加供给。二是政府主导集体建设用地建租赁住房,依法合规审批、快速审批渠道可使政策早日落地、早见成效;同时,先规划后建设,可改变现有的“小产权”房基础设施不配套、“贴面楼、接吻楼”、采光不足、环境脏乱差和经营管理混乱等问题。三是开辟了农村集体建设用地使用的新用途。集体建设用地,在不改变所有权的情况下,有序进入城市住房市场,这为农民靠土地资产增收致富提供机遇。

  但集体建设用地建租赁房仅有土地政策是不够的,还需要更多的相关配套政策的扶持。其中最主要的:

  一是金融政策。租赁住房具有投资资金需求量大、回收期长的特点。按合理的租售比,靠租金回收投资少则20年,多则30-50年,甚至更长。所以,租赁住房发展离不开长期融资的支持。近年来,商业银行房地产信贷业务发展很快,在房地产市场红火时,更有大量社会资金以多种方式涌入房地产市场,但中国却没有为企业投资持有租赁住房提供长期资金的金融安排。信托融资虽已成为房企融资的重要手段,但也多是2—3年的过桥贷款。封闭运行、信息不公开不透明很难吸引大量的中小投资者参与,因此中国还没有真正意义上的为中小投资者持有大型不动产的房地产信托投资基金(REITs)。政府兴建的各类保障房(公租、廉租、经适房、棚改危改)都有公积金低息贷款和国家开行住宅金融事业部发行大规模住房债劵等低成本资金支持,集体建设用地建租赁住房不管谁是开发经营主体都需要低息长期资金支持。

  二是税收政策。从国外经验看,鼓励民间资本进入低收益的住房租赁市场还需要多种税收优惠政策扶持。在法国,私人业主只要提供6-9年租赁房服务就可享受以下税收优惠:1、可按投资额的一定比例(13%)享受所得税减免,且持续数年。节能住房的减免税率更高;2、加速房屋折旧;3、租赁住房支出,如贷款的利息支出、维修费和管理成本等可抵扣个人所得税。而机构投资者(社会团体和非盈利组织)可享受的税收减免包括:购置土地和建筑物可减免5.5%—19.6%的增值税(因年而异);政府前期资助金额可达总成本的2.5%—16.5%;可减免25年的不动产税。

  在德国,政府为鼓励个人和机构投资租赁住房主要有三大税收优惠:一是实行税收减免。年减免税率为2%,期限50年;一些老旧租赁房减免税率为2.5%,期限40年。二是加速折旧。总折旧期限为50年,头10年可高达到4%。三是减免10年的资本利得税。

  此外,各国政府还从需求面入手,给低收入承租人提供住房补贴,提高了低收入户的住房可支付能力。

  此外,需要指出的是新政对住房价格的影响可能十分有限:

  一是它无法改变甚至会加剧商品住宅高端化豪宅化趋势。增加租赁房的供给可能会分流一部分购房需求,但不可能是全部。城乡二元土地结构、政府垄断及土地资源的错配,都会加剧一些大城市住宅用地的供给不足及地价上涨过快,住房供给不足或滞后,都会带来商品住房价格的快速攀升。以北京为例,北京市辖区面积1.6万平方公里,实际建成区面积2000平方公里左右,土地开发率仅仅12.5%,与上海和深圳相比,北京并不是土地最紧缺的城市,但近年来新增住宅用地和商品住房供应却呈现逐年下降趋势,2014—2016年住宅用地供应计划是1650—1200公顷,但实际供地分别为1195、877和469公顷。新增普通住宅+别墅供给分别是6.5万套,4万套和2.7万套,今年1—7月新增1.1万套,同比下降33%。在“五限”的情况下,北京新房预售价格已突破8万,千万级商品住房也就成了见怪不怪的常态。

  二是集体建设用地建租赁房并没有打破城乡土地二元结构的藩篱。农村虽有大量闲置的集体建设用地、宅基地,仍无法同国有土地一样入市、同权同价,只能以“小产权房”、“画家村”、“大棚别墅”和建租赁住房“只租不售”等多种形式存在着。显然,让农民在集体土地上建租赁房容易,但要让农民增收,抑制高房价,加快改革现行的“二元、双轨、垄断”土地制度才是重中之重。


责任编辑:韩鹏飞
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