商品房如何回归居住属性

来源:中华工商时报时间:2017-01-03 10:55:39

  这次中央经济工作会议中,今年的工作重点把房地产排在第4条,这是继2015年之后,第二次把房地产列入重点。2015年主要提法是去库存,2016年定位是房子是用来“住”的,不是用来“炒”的。这主要是强调房地产的居住属性,而限制投入需求。

  房产与生俱来带有投资品属性和消费品属性。如果投资品属性大家看重比较多,天平会向左倾斜。通常对于消费品来说,大家如果去菜市场买菜发现价格越高需求会下降,但是对于房产来说,看到房价涨了会预计可能未来房价涨得更快,你的收益率上升的情况下,你的投资就会上涨,所以需求反而会增长,这是投资品和消费品这两种属性的区别。

  而“房子是用来‘住’的,不是用来‘炒’的”,这句话强调居住属性,是不是意味着可以完全消除投资属性?基本上做不到。一辈子租房子,看重的只是消费品属性。而一旦拥有了房产,就自动同时具备了享受消费服务的好处,也享受价值分成的好处,除非你没有投资收益权。

  这次房地产调控的目标是什么呢?是既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。为此,会议报告当中,提出了调控的5种手段。

  一是金融手段。宏观上要管住货币,要实行稳健的货币政策和积极的财政政策;信贷方面,对于购房者要支持合理的居住购房的需求,但是要严格控制信贷向投资投机性的购房。这意味着,限购的调控手段可能普遍化,尤其针对在房价上涨过快的二线城市。

  二是明确地提出“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地”。根据这一点,简单的预期是大概在今年一线城市和部分二线城市的供地有所增长,供给增长了,地价增速会放缓。

  三是财税方面,并未提出房产税,短期内很难出台。但是,可能会有助于提高一些地方政府的财政收入,减少尤其是经济发展困难地区对于土地财政的依赖。

  四是投入方面,解决三四线城市地产库存过多的问题。手段上来说提出了三点,一是把去地产库存和促进人口城镇化结合起来。二是提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通的成本,其实就是降低人员的流通的成本。三是要提高三四线城市的教育医疗等公共服务水平,增强对于农业人口的吸引力。

  第五是立法,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化的租赁企业的发展;加快住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介行为。对于其他国家来说,中国的住房拥有率很高的。如果可以减少空置率,可以部分减缓资源错配带来不良的后果。

  房价的成因供给方面跟国家土地制度有关系。讨论城市的土地供给,主要讨论地价。地价多贵呢?2014年财政部统计出让收入4.3万亿,全国地方政府的预算收入只有7.6万亿,超过了地方政府预算收入的一半。如果供给增多,地价低房价就低,政府有没有可能增加土地供给?这个不好说。最近上海增加了土地供给,金山新增加了28万平方米新增土地,立马就把金山的房价打下去了。

  土地并不是被创造出来的,土地是一直都有的,所以房价的上升并不意味着新的价值的创造,而只是财富的转移。从收入分配角度看,房价的上涨是购买者向投资者的财富转移,由年轻人向中老年人的财富转移,是由新城镇人口向老城镇人口的财富转移。这种上涨有一系列负面作用,比如说期待不劳而获、不愿意努力工作,等等。

  关于未来的房价走势,我想还是要警惕房价风险。不存在只涨不跌的商品,无论是美国的经济危机起源于房地产市场,还是香港等发达国家和地区都有房价暴跌的经历。没有任何理由相信是一个特例。背后有一系列原因:首先,长期来看是潜在GDP增速会放缓,不可能还像过去维持8%到10%;其次是人口结构的老化,2050年两个工作年龄人口就要养活一个65岁的老人;此外,微观来说,居民和企业杠杆率都在上升,尤其是企业;而且,海外投资机会会增长等等。

  短期内跨国投资还有限制,经济低迷的时候资本重新再配置,从衰落的部门转移到增速收益更高的部门,所以短期内会有一部分资金向房地产转移。所以说,短期内面粉还在涨面包不可能跌,中长期还是要看经济的判断。

责任编辑:韩鹏飞
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