北京楼市新博弈:学区房环比既无暴涨也未下跌

来源:第一财经日报时间:2017-01-11 15:10:13

  1月第一个星期,北京,雾霾,江静(化名)只能戴着口罩坐着地铁来回奔波,虽然雾霾一度“爆表”,但令她高兴的是,房子终于签下来了。

  2016年9月,刚生完孩子的她正式加入“换房大军”,将位于南六环郊区的两居室挂在房产中介网站上出售,“变现”后再购入东城区的学区房,以备女儿将来上学用。但房子挂牌之后随即遭遇了史上又一次严厉的调控,致使交易比她的预期推迟了许久。

  9月30日,俗称“9·30新政”的房地产调控政策靴子落下,如同镇静剂,注入了沸腾的北京楼市。多位房地产经纪人告诉第一财经记者,随后的10月,二手房带看量明显下降,购房者陷入观望。

  江静的感受更加直接,她告诉第一财经记者,由于新政后来看房的人明显减少,加上自己着急套现,她最终决定降价10万元,以265万元总价卖出了自己的房子。同时,在买房过程中,她的感受是,接近春节,看房的人增多,带有学区、配套资源较好的房源业主转入惜售,导致市场上房源有限,因此价格难以松动。以她上周签下的学区房为例,该房源所处的片区并非一线学区,单价仍超过了7万元/平方米,环比既无暴涨,也未下跌。

  这是“后新政时代”北京楼市新的稳定与分化局面:一方面房价与成交趋向稳定,一方面资源差、地段偏的房源价格松动下挫,有学区、资质好的房源供给有限、价格趋稳。

  这一切,与刚过去的2016年的“高温”形成鲜明对比。关于去年楼市走热的原因,较为普遍的理解是,与货币政策及土地供量有关。房地产服务运营商戴德梁行1月5日提供给本报的整理数据显示,北京土地供应持续递减,2015年北京住宅用地成交50宗,2016年则大幅下降,仅成交15宗。“9·30新政”后,为平抑价格,北京集中释放8宗住宅类用地。2016年住宅类土地成交楼面地价平均为23886元/平方米,同比上涨43.3%。

  好在调控政策及时出台,从月度成交量来看,全国性的房地产调控已经成功遏制了成交的昂扬走势。亚豪君岳会的研究报告称,2016年前9个月北京商品住宅月均成交10168套,而“9·30新政”之后的3个月,月均成交则降至7221套。

  刚过去的2016年,房企颇为焦虑。去化良好让开发商“手握重金”,与此同时,重点城市土地市场的供应却极度紧张。土地市场供需的巨大缺口下,每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”,北京甚至出现了众多房企拼抢“全自持地块”的现象。未来,这些地块如何运营、盈利尚是未知。不仅如此,过去1~2年间入市的高价地块,未来必然面临集中供应下的激烈竞争。对此,鲁能旗下的钓鱼台美高梅别墅项目负责人对第一财经记者分析,未来北京高端市场竞争无疑将十分激烈,决定这些项目市场地位的关键因素还是地段与服务。

  针对2017年的北京楼市走势,戴德梁行北中国区研究部主管魏东预计,2017年在去资产泡沫化的大方针下,北京的土地供应将会比2016年明显增多。亚豪机构市场总监郭毅也对记者分析,楼市调控对于北京购房者的市场预期产生了一定制约,并且在土地方面,进一步增加的保障性住房,也可用以对冲整体市场价格水平。在郭毅看来,此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征,受此影响,2017年楼市成交也将延续2016年年底的低位运行趋势。

责任编辑:周玮炜
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